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北京国安v浦和红钻历史比分:某房地产开发企业资金链风险管理探究

时间:2020-01-14 09:42作者:蔡宗桂
本文导读:这是一篇关于某房地产开发企业资金链风险管理探究的文章,本文运用了文献研究法、规范分析法、案例分析法等研究方法,对房地产公司资金链风险管理的优化进行研究?;谧式鹆鞫讨械娜鼋锥?,笔者分析了房地产企业可能面临的问题和原因。
  摘 要
  
  1988年实施商品住房改革以来,我国房地产行业获得了繁荣性增长。当前,房地产行业俨然发展成为我国经济的支柱性产业。资金需求大、政策敏感度高是房地产行业的典型特征,伴随着房地产行业飞速发展的还有日益突出的金融风险。如何促进房地产融资渠道的多样化,降低房地产公司的高债务风险,降低资金回流慢导致的房地产资金链风险成为亟待解决的重要问题。房地产资金链的管理是房地产行业管理的核心,因此,为了维持房地产行业的稳定发展,保持我国经济发展的稳定,研究房地产资金链的风险管理具有重要的意义。

某房地产开发企业资金链风险管理探究
  
  本文运用了文献研究法、规范分析法、案例分析法等研究方法,对房地产公司资金链风险管理的优化进行研究?;谧式鹆鞫讨械娜鼋锥?,笔者分析了房地产企业可能面临的问题和原因。并以B房地产公司作为案例,对其资金链风险管理进行深入分析。提出一个系统的资金链风险管理优化原则、优化目标以及优化方案,对潜在的风险进行规避,并对房地产公司资金链风险管理提供建议和对策。通过对房地产公司资金链风险管理优化研究分析,对房地产企业可能存在的资金链风险问题进行优化,并提出合理的优化方案,为房地产企业的资金链管理提供实践指导,也能够为资金链的风险管理提供有针对性的建议。
  
  关键词:   房地产,资金链风险管理,优化方案。
  
  Abstract
  
  Since the implementation of the commodity housing reform in 1988, China's real estate industry has achieved a prosperous growth. At present, the real estate industry has developed into a pillar industry of China's economy. Large capital demand and high policy sensitivity are typical characteristics of the real estate industry, along withthe rapid development of the real estate industry is increasingly prominent financial risks. How to promote the diversification of real estate financing channels, reduce thehigh debt risk of real estate companies, reduce the real estate capital chain risk caused by the slow return of funds has become an important issue to be solved urgently. Themanagement of real estate capital chain is the core of real estate management,therefore, in order to maintain the stable development of real estate industry, maintainthe stability of China's economic development, research the risk management of real estate capital chain has an important chain.
  
  Therefore, this paper uses literature research method, normative analysis method,case analysis and other research methods to study the optimization of B real estatecompany's capital chain risk management. Firstly, the background and significance of the research are explained. The related literatures at home and abroad are reviewed.
  
  The research ideas and methods, main contents and innovations of the thesis are expounded. Secondly, it defines the concept and related theoretical basis of the riskmanagement of real estate enterprises' capital chain, including the concept related to real estate capital chain, the target content and main methods of real estate enterprisecapital chain risk management. Thirdly, taking B real estate company as a case, the real estate company's capital chain is summarized. Through the three stages in thecapital chain flow cycle, the status quo and existing problems of the capital chain risk management are analyzed in depth. Fourthly, from the three stages of the capital chainflow cycle, the problems and causes of real estate companies in the risk management of capital chain are analyzed in depth. Fifthly, aiming at these problems and risks ofreal estate companies, this paper proposes a system of capital chain risk management optimization principles, optimization goals and optimization programs to avoid potential risks and provide suggestions and countermeasures for real estate companies' capital chain risk management. Finally, the conclusions of the study are summarized and the shortcomings and prospects are put forward. This paper mainly analyzes and analyzes the risk management of real estate company's capital chain,reveals the problems of real estate company's current high debt, high financial leverage and hidden capital chain risk management in project development, and proposes the specific optimization of real estate company's capital chain risk management. On this basis, the program has brought certain inspirations to the risk management of the real estate company's capital chain, and provides reference for the optimization of the capital chain for the development of other enterprise projects in the real estate industry.
  
  Keywords:   Real estate, capital chain risk management, Optimization plan。
  
  第1章 绪论
 
  
  1.1、研究背景。

  
  20世纪末我国实行商品住房改革以来,房地产行业实现了“井喷式”增长,成为推动我国经济增长的重要驱动力。2017年,房地产市场发展总投资超过8万多亿元,比上年增长11.7%,占中国GDP的11.6%①。资金需求大、政策敏感性强是房地产行业的典型特征,房地产行业属于资金密集型行业,金融业的参与和支持是推动房地产行业的坚实基础。鉴于近年来房地产行业的飞速发展,房价上涨较快,房地产项目具有高利润、高资金依赖的特点,房地产金融业务成为各大银行业务的主要构成部分,住房金融成为银行和非银行机构普遍参与的重要格局。在房地产企业的运作过程中,企业资本尤为重要,它是企业的血液,它的流通将直接影响企业的生存和发展。因此,资金链的风险管理是企业日常管理活动的重要组成部分。良好的资金链是提高房地产企业的盈利能力和生存能力,扩大发展空间的重要保证。当前,房地产行业的发展缺少多样化的融资渠道,面临着比较高的债务风险,资金回流比较慢,而银行业成为房地产行业风险的主要承担者,倘若房地产价格上涨过快导致个人信贷违约大量增加,将会导致银行业受到重创,对我国经济发展造成系统性风险。为了应对这一现实,国家收紧了财政政策和货币政策,提高了住房公积金的首付比例和贷款利率,通过这些措施,国家希望达到遏制房价的目的。但这也使得外部资金短缺,房地产企业贷款更加困难,资本市场运作变得越来越复杂,房地产企业在资本市场融资更加困难。房地产具有资本密集型行业,风险高,建设周期长,投资资金比例大等特点,加强房地产企业资金链的风险管理能力尤为迫切。在此背景下,如何获得充足的项目开发资金,如何在项目运营后期合理有效地使用资金,如何加快资金回流速度,使资金以更快的速度在企业中流转已经成为必须要解决的问题,对于房地产企业的可持续发展至关重要。因此,对房地产企业资金链风险管理的实践探索和理论研究具有重要意义。本文以B房地产公司为例,从资金链风险管理的角度对资本管理的现状、资金链风险管理中存在的问题进行研究,并对这些问题产生可能原因进行分析。最后,从资产链风险管理的三个阶段出发,对房地产公司资金链风险管理的优化进行了研究,并提出了有针对性的建议,进而使房地产公司管理资金链的能力得到提升。为改善房地产公司资金链风险管理模式提供参考。
  
  1.2、研究意义。
  
  资金链是企业财务管理的核心内容。房地产企业属于资本密集型企业。资金是企业运行的先决条件。所以,资金链的管理对于房地产企业的运行有重要的影响。
  
 ?。?)目前,国内外学者关注房地产企业在资产链风险管理中的房地产市场泡沫和风险防控。笔者在本文中对资金链的风险进行了研究,涉及到资本管理,资本利用、资本收益等阶段,重点研究了房地产资金链风险管理的内容和模式。这将有助于丰富中国企业资金链风险管理的研究框架,为未来资金链风险管理研究提供理论支持。
  
 ?。?)本文围绕B房地产公司进行案例分析,针对资金链风险管理中的具体问题提出相应的解决方案。这对房地产公司具有重要的积极作用,可以更好地了解自身资金链风险管理,完善资金链风险管理模式,提高企业资金链风险管理水平??晌幸的谄渌康夭笠堤峁┎慰?,提升资金管理能力。本文研究为识别房地产行业资金风险因素的完整性,提供了一种完善的思路以及合理量化的方法,从资金链循环的三个阶段出发,运用主要财务指标展开风险识别分析,最后追溯到管理中存在的根本制度问题。同时分析了美国房地产资金链风险管理的措施做法,对我国房地产资金链风险管理有一定的启发作用。
  
  1.3、国内外研究现状及评述。
  
  1.3.1、国外研究现状。

  
  关于房地产资金链方面的相关文献大多集中在房地产资金链融资方面,然而从资金链的整个过程即从资金的来源、使用、回流等整个资金流动过程探讨风险管理的相关文献较少。鉴于资金来源是房地产公司资金链管理中最为重要的环节,本文从房地产的资金链融资(资金的来源)和房地产资金链的风险管理两个方面对国内外相关文献进行梳理:
  
 ?。?)关于房地产的资金链融资方面的研究,Damien and Andrew(1994)通过对不同国家房地产融资方式进行比较发现,股权融资和债券融资是房地产公司融资的重要方式,其中英国房地产公司更倾向于银行贷款,而德国房地产公司倾向于使用债券融资方式。Gorton(1997)通过对不同房地产公司融资的难易程度进行对比分析发现,房地产企业信用等级是房地产企业融资的重要影响因素。Tuzel S(2010)指出,和其他国家的房地产市场相比,美国的房地产市场相对比较成熟,房地产企业获取资金的渠道更加多样化,企业不仅通过传统的融资渠道来获得资金,而更多的是采用诸如债券、股票等新型的方式进行融资,传统融资渠道如银行贷款占融资的比例仅为15%。Martin(2012)指出投资信托基金是房地产资金来源的重要组成部分。Shariff S and Johan(2013)通过对房地产融资情况进行分析发现,金融工具的使用促进了房地产的融资渠道的多样化,房地产信托及投资基金等越来越多的金融工具成为房地产融资的新渠道。Aymoz andRandrianjafy(2013)通过对多个国家房地产市场进行分析,将房地产资金来源市场分为主要的四大类:基金后盾型房地产资金来源市场,典型代表是新加坡,资金的来源主要是基金公司发行基金股份,缓解了由于房地产行业银行贷款不足而导致的资金短缺问题。第二种形式是储蓄来源型的房地产资金来源市场,典型代表是德国,通过对住房储蓄制度的完善,该方式推动了城市化进程,提高了人们对住宅质量的要求,同时通过该方式融资缓解了政府为改善居民居住条件而面临的财力负担。第三类市场是混合型房地产资金来源市场,典型的代表是日本,房地产融资的来源除了银行贷款等方式外,私人机构资金的筹集成为房地产融资的重要来源。第四,完备型房地产资金来源市场,典型代表是美国,完备型房地产资金来源的典型特征便是房地产融资渠道的多样化,其不仅仅包括银行贷款、房地产信托等手段,还包括私人机构资金的筹措。
  
 ?。?)关于房地产的资金链风险管理方面的研究,García H and Franco(2011)认为,企业项目开发的资金链管理出现问题时,会对企业的生产经营产生很大的影响,其可能危及金融市场秩序,因为房地产企业经营的核心是资金链,所以房地产企业加强项目开发的核心是资金链管理。Liu Y and Yi(2013)认为,随着房地产资本市场的发展,房地产金融市场逐渐独立,成为具有自身特色的行业市场,但房地产金融市场离不开整个金融市场,还是与金融市场有密切的关系。Irèneand Kilub(2016)分析了金融?;某梢蚝捅浠捌涠匀蚓玫挠跋?,探讨了金融?;悦拦康夭笠底式鹆垂芾淼挠跋?,并指出为了应对复杂的国内外形势,房地产企业需要从节流和开源两个角度入手,提高企业项目开发中的资金链管理水平。
  
  1.3.2、国内研究现状。
  
  房地产的相关研究在我国也受到相关学者的重视,对于房地产企业项目开发中的资金链研究,我国学者主要分析了房地产业的特点和政策环境,并探讨了资金链断裂的成因。对于房地产企业资金链风险管理方面,主要研究了房地产企业资金链风险管理中出现的问题、原因分析和应对策略。
  
 ?。?)对于房地产资金链融资方面的研究,鲍海平(2016)基于资金链风险管理现状的分析,对企业资金链可能出现的风险进行了分析,并对资金链的风险控制提出了有针对性的措施。蔡文娟(2016)基于金融政策分析指出,由于税收政策的改变,房地产企业面临着逐渐增加的资金链压力,部分地区出现的退房潮反映了企业的现金回流具有一定的难度,引发了房地产企业资金压力的增加。由于各方面实力比较强,大型房地产商还可以获得部分资金,可是小公司可能面临着破产的压力。徐靓和董姣卉(2016)对房地产企业资金出现断裂的具体原因进行了分析,根据其研究,如果企业具有比较大的存货积压,具有比较高的净资产负债率,比较容易出现资金链断裂。张瑾(2016)对房地产行业的风险控制进行研究发现银行借贷、狭窄的融资渠道是获得资金的主要方式,并从企业、政府的角度对改善措施进行了研究,根据其研究,作为整个项目的发起者,企业要将融资渠道拓宽,尽量多地获得政府的支持;另一方面,也要使自身对风险管理能力得到增强。胡柏(2017)对我国资金链管理面临的风险和可能存在的问题进行分析,并提出了有针对性的解决方案?;诜康夭钅康目⒅芷诘难芯?。祝松强(2017)对资金链对房地产行业重要性进行研究,根据其研究,资金链条的正常运行能够决定房地产是否能够健康地运行,其对整个经济发展产生一定的影响?;诜康夭牟斡胫魈?,由此可见税收政策、货币政策(存款准备金率)、资金量和资金结构等因素都会对房地产企业的资金链风险管理产生较大影响。
  
 ?。?)对于房地产的资金链风险管理方面的研究,黄晓龙(2016)认为,不同发展阶段的房地产企业在项目开发过程中的资金来源和途径是不同的。资金链管理问题一方面是资金数量问题,另一方面也是资本结构问题,这与企业项目开发的资金使用周期有关。刘美岑(2016)指出,税收政策的改革和贷款准备金率的调整在一定程度上将对房地产企业项目开发过程中的资金链产生重大影响,企业将增加证券市场或银行融资的风险。一些实力雄厚的房地产开发企业抵押资产多,承接项目规模大,资本市场资金融入能力强,资金约束程度较低,部分实力较弱的房地产开发企业资源较少,资本紧张程度最高的阶段是房地产开发前期。李朋伟(2017)将房地产企业项目开发过程中的资金链作为一个动态链条来管理。
  
  本文从资金筹集,使用和回流三个方面系统分析了房地产企业项目开发过程中资金链管理中存在的问题,探讨了项目开发过程中资金链管理中存在问题的原因。周银燕(2017)认为,各种房地产调控政策和宏观经济周期性波动是房地产业项目开发过程中资金链紧张的原因。对策应从金融行为的合理引导,降低银行体系的金融风险,房地产开发市场的标准化,现代金融工具的综合运用以及减缓房地产积压等问题入手。大部分学者认为税收政策,准备金和贷款准备金率,经济形势,资金数量和资金结构将对房地产企业项目开发过程中资金链管理产生重大影响。周汾莲(2017)详细分析了上海圣力广场和顺驰地产公司在项目开发过程中的资金链断裂问题,认为中国房地产企业资金链断裂是一种普遍现象,并非个别问题,但房地产资金链断裂的影响程度不同。
  
  1.3.3、文献评述。
  
  通过对房地产资金链风险管理的动态进行分析发现,国内外存在的大多文献均是从理论的角度对房地产资金风险管理展开分析,其理论的适用性还有待进一步的考究,关于房地产资金链风险管理的案例分析较少缺少,大多数学者均是从宏观的角度分析政策因素对房地产融资等方面的影响。目前,国内学者对企业的日常经营和财务管理有很多学术研究,但对房地产资金链风险管理的研究相对较少。大多数学者认为企业资金链是一个很长的链条,它有一个相对较长的过程来实现。他们中的大多数人认为企业的资金链意味着维持企业的正常生产经营。国内学者对资金的来源,大部分研究都是从宏观角度进行的,很少与实际企业相结合。本文在前人学者理论研究和房地产业特点的基础上,结合有代表性的房地产公司的数据资料,对资金链风险管理进行了详细的分析,以丰富企业和行业资金链风险管理的文献。
  
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  1.4、研究内容与研究方法.

  1 4.1、研究内容
  1 4.2、研究方法.
  
  第2章  相关概念及理论基础.
  
  2.1、房地产资金链概述

  2.1.1、房地产企业资金链界定
  2.1.2、房地产企业资金链管理特征
  2.1.3、房地产企业资金链断裂类型
  2.1.4、房地产企业资金链断裂的后果
  
  2.2、资金链风险控制相关理论.
  2.2.1、资金链风险管理的目标及特点
  2.2.2、资金链风险管理相关理论.
  2.2.3、资金链风险管理的前提一风险成因分析
  2.2.4、资金链风险管理体系
  
  第3章  我国房地产资金链风险管理现状及问题分析
  
  3.1、我国房地产企业资金链管理的现状
  
  3.2、我国房地产公司资金链断裂的潜在风险分析
  
  3.3、资金链风险管理对房地产企业的重要性
  
  3.4、我国房地产资金风险管理存在的问题和成因

  3.4.1、资金筹集阶段融资方式单一
  3 4.2、偿债能力差影响再融资能力
  3.4.3、土地购置费及开发成本较高.
  3.4.4、资金预算与实际执行偏离度较大
  3.4.5、资金风险管理能力较弱.
  3.4.6、销售情况不理想导致资金回流缓慢.
  3.4.7、存量房周转缓慢
  
  3.5、美国 房地产公司资金链风险管理措施分析
  3.5.1、全方位的资金链风险防范机制
  3.5.2、构建资金链风险防范模型
  3.5.3、对我国资金链风险管理的启示
  
  第4章  B公司资金链风险管理的案例分析
  
  4.1、B房地产公司基本情况

  4.1.1、公司简介.
  4.1.2、公司组织结构.
  4.1.3、B房地产公司资金流动路径分析.
  
  4.2、B房地产公司资金链风险管理现状.
  4.2.1、资金链风险管理流程.
  4.2.2、资金筹集阶段风险管理现状
  4.2.3、资金使用阶段风险管理现状
  4.2.4、资金回流阶段风险管理现状
  
  4.3、 B 房地产公司资金链风险管理经验分析.
  4.3.1、加强资金计划的编制.
  4.3.2、建立资金使用责任制
  4.3.3、建立定期资金监管制度
  4.3.4、建立资金使用考核制度
  4.3.5、建立风险防范和预警机制
  
  第5章  优化房地产公司资金链风险管控的建议.
  

  5.1、健全企业内部管理体系
  5.2、优化资金链风险预警机制
  5.3、拓宽项目开发资金来源渠道.
  5.4、控制项目开发建设成本.
  5.5、加速项目资金回流

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  房地产企业是我国的传统行业,属于资本密集型,房地产项目想要得到有序的发展,资金充足是必要的条件。资本是房地产企业正??够疃难跗?。房地产项目在实际开发时,十分注重资本这一要素。房地产企业应当重点关注资金链风险管理,使资金链能够持续运行。本文经过大量的研究与分析后,得出以下结论:

 ?。?)地域和政策会直接对房地产公司的资金链运作情况起到很大的作用,其特点是资金量大、资本周期长。房地产公司的融资方式众多,主要是内生融资与外生融资。其中融资比例占比较高的应当是银行贷款。利用外资筹集资金的问题较多,常?;嵘婕暗胶侠淼娜谧式峁?,对银行过于依赖,出现十分庞大的资产负债等等。资金投入使用时,在建设过程中包含了众多资金投入类型开发,如施工前成本,房地产开发成本,管理成本,财务成本,开发期间的费用,其他费用,税金以及运营费用等。公司需要花费较多的资金来确保日常运行,会面对十分庞大的流动资金,承受很大的压力。资金使用通常面临的矛盾较多,如毫无计划地土地储备扩张,资金链断裂,预算不合理等。另一方面,公司的主要方式是资本回报,一般会涉及到销售资本回报,也会涉及到租赁资本回报。企业资金回流通常为:明确出租计划,明确出租物业的类型和规模,确定出租价格,这是在房地产公司的市场分析的基础上形成的,计算出租-销售收入企业,是租赁总面积和租赁单价的产物,并确定具体的收集方法。在此链接中,企业需要制定分期付款期限。在资本回报过程中,一般会面临土地价格与房价两大主要问题。不难发现,资本回报金额逐渐减少,消费者购买房屋的满意度正在下降。

 ?。?)房地产公司资金链风险管理全过程中存在这些问题主要分为内外部原因,即企业自身,成本控制体系缺乏健全度,没有充足的融资渠道,非资金链的标准风险管理,资金周转时间长;其他外部环境问题,如国际信用环境差和国家财政政策,资本市场发展不完善等。

 ?。?)房地产政策做出了新的改变与调整,房地产企业想要更好地防范市场风险,需要加强资金链的管理能力。首先,企业应当对房地产市场的未来走势做出合理的评估,使得发展规划与当前的发展形态相契合;企业应当投入大量的精力对创新融资工具加以开发运用,融资策略应当多元化,以便生产技术水平得到较快地提升。其次,国家还需要加强对房地产市场的监管,增加房地产市场的长期投资比例,国家制定有效的政策,对房地产融资加以引导。渠道呈现出多元化的趋势。以外部市场环境的情况为基础,对财政货币政策做出相应的调整,避免投资的不合理性,使得金融市场监管的力度得到强化,进而推动资本市场化的发展脚步。本论文包含了多方面的内容,前期准备工作不够充分,数据的收集与整理有着诸多的不足,因此,本文的研究与分析会有较多的欠缺,不够全面,该文章仍有许多不完善之处,未来的研究需要进一步加强。

  参考文献

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